Na co si dát pozor před podpisem smouvy s realitní kanceláří?

  Kontrolor   Doba čtení: 13 minut

Podpis zprostředkovatelské smlouvy je klíčovým momentem, který definuje váš vztah s makléřem na několik měsíců dopředu. V roce 2026 jsou sice realitní služby profesionálnější, ale stále se objevují "kličky", které vás mohou stát peníze nebo zablokovat prodej.

Zde je seznam věcí, na které si dát největší pozor:

1. Typ smlouvy: Exkluzivní vs. Neexkluzivní

  • Exkluzivní (výhradní): Slibujete, že nemovitost nebudete prodávat přes nikoho jiného (ani sami). Makléř má motivaci do prodeje investovat (staging, profi video). Naprostá většina realitek chce s Vámi podepsat exkluzivní smlouvu.

  • Riziko: Pokud podepíšete exkluzivitu na příliš dlouho a makléř nebude nic dělat, jste "zablokovaní".

  • Doporučení: V roce 2026 je standardem doba 3 až 6 měsíců. Nikdy nepodepisujte na rok a více.

2. Automatické prodlužování (Prolongace)

Některé kanceláře do smlouvy vkládají větu, že pokud ji písemně nevypovíte např. 30 dní před koncem, automaticky se prodlužuje o další období.

  • Pozor na to: Toto je častá past. Trvejte na tom, aby smlouva skončila k určitému datu a k jejímu prodloužení byl nutný váš písemný dodatek.

3. Nárok na provizi "pouhým obstaráním příležitosti"

Tato nenápadná věta znamená, že makléř má nárok na peníze už ve chvíli, kdy vám přivede zájemce, který je ochoten koupit – i kdyby z prodeje nakonec sešlo (např. byste si to rozmysleli vy nebo by se objevily právní vady).

  • Doporučení: Provize by měla být splatná až po podpisu kupní smlouvy (nebo ideálně po podání návrhu na vklad do katastru).

4. Sankce a "skryté" poplatky

Pečlivě si projděte sekci pokut. Časté bývají sankce za:

  • Porušení exkluzivity (prodej svépomocí).

  • Odmítnutí zájemce, který nabídl požadovanou cenu.

  • Předčasné vypovězení smlouvy (často maskované jako "úhrada vynaložených nákladů na marketing").

  • Aktuální judikatura 2026: Soudy se v posledních letech často staví na stranu spotřebitele v případech přemrštěných pokut. Pokud je pokuta vyšší než samotná provize, je pravděpodobně nelegální.

5. Rozsah služeb (Co za tu provizi dostanu?)

Smlouva by měla jasně definovat, co všechno makléř zaplatí. Vyhněte se vágním formulacím typu "zajistí inzerci". Chtějte tam mít:

  • Profesionální focení a homestaging.

  • Právní servis (vypracování kupních smluv advokátem).

  • Zajištění advokátní/bankovní úschovy.

  • Inzerci na největších portálech (Sreality, Reality.idnes atd.).

Co když je smlouva napsaná ve prospěch RK? Mám ji podepsat?

Stručná odpověď zní: Rozhodně ji v takové podobě nepodepisujte.

V realitním byznysu je smlouva o zprostředkování předmětem vyjednávání, stejně jako cena bytu. Makléř je obchodník a zkouší, co všechno mu projde. Pokud je smlouva napsaná jednostranně (všechna práva pro RK, všechny povinnosti a sankce pro vás), je to varovný signál o charakteru budoucí spolupráce.

Zde je návod, jak postupovat a co konkrétně chtít změnit:

Rozbijte mýtus o „standardní smlouvě“

Makléři často říkají: „To je náš standardní formulář z centrály, s tím nemůžeme hýbat.“ To není pravda. Každá smlouva lze upravit pomocí dodatku nebo přeškrtáním a dopsáním změn přímo do textu (s podpisy obou stran u změny). Pokud makléř odmítá o smlouvě diskutovat, představte si, jak tvrdě bude vyjednávat se zájemci o vaši nemovitost.

Co konkrétně chtít „vyvážit“?

Pokud je ve smlouvě toto (v neprospěch klienta): Chtějte to změnit na toto (vyvážený stav):
Sankce za odmítnutí zájemce: Musíte prodat komukoliv, koho RK přivede, jinak platíte pokutu. Právo veta: Máte právo odmítnout zájemce (např. z důvodu nedůvěryhodnosti) bez sankce.
Provize za „obstarání příležitosti“: Splatná podpisem rezervační smlouvy. Provize za výsledek: Splatná až po podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí.
Exkluzivita na dobu neurčitou: S dlouhou výpovědní lhůtou. Doba určitá: Max. 3–6 měsíců. Pokud bude RK šikovná, rádi smlouvu po 3 měsících prodloužíte.
Náklady na marketing: I při neprodeji musíte RK zaplatit fotografa, inzerci atd. Obchodní riziko RK: Pokud makléř nemovitost neprodá, je to jeho podnikatelské riziko a náklady jdou za ním.

Psychologický aspekt: Vy jste šéf

Uvědomte si, že vy jste ten, kdo makléře najímá a kdo ho bude platit (často stovky tisíc korun). Vy jste klient. Pokud se cítíte pod tlakem nebo máte ze smlouvy špatný pocit, je to dostatečný důvod ji nepodepsat.

Jak se zachovat v praxi:

  1. Označte problematické body: Vezměte zvýrazňovač a vymažte vše, co se vám nelíbí.

  2. Pošlete protinávrh: Napište makléři: "Mám o spolupráci zájem, ale tyto 3 body jsou pro mě nepřijatelné. Prosím o jejich odstranění/úpravu, poté můžeme podepsat."

  3. Sledujte reakci:

    • Profesionál: Řekne „chápu, pojďme najít kompromis“ a smlouvu upraví.

    • Amatér/Nátlakář: Začne vás strašit, že bez této smlouvy nemůže začít inzerovat nebo že přijdete o kupce. V tom případě jděte o dům dál.

Doporučení: Pokud je nemovitost drahá (např. nad 5–7 mil. Kč), vyplatí se poslat návrh smlouvy právníkovi. Stojí to pár tisíc, ale může vám to zachránit statisíce.

Praktické tipy před podpisem:

  1. Vezměte si smlouvu domů: Nikdy nic nepodepisujte v autě nebo na první schůzce pod tlakem. Solidní makléř vám ji pošle předem do e-mailu.

  2. Odstoupení do 14 dnů: Pokud smlouvu podepíšete mimo kancelář (např. u vás doma v obýváku), máte podle zákona právo od ní do 14 dnů odstoupit bez udání důvodu a bez sankcí.

  3. Prověřte si úschovu: V roce 2026 už je standardem advokátní, notářská nebo bankovní úschova. Nikdy neposílejte peníze přímo na účet realitní kanceláře!